Comment obtenir de l'aide du gouvernement pour acheter un fixateur-Upper Home

Les acheteurs de maison à la recherche d'un prêt «fixateur supérieur» pour une maison nécessitant des réparations ou pour financer l'entretien nécessaire de leur maison actuelle se retrouvent souvent dans une situation difficile: ils ne peuvent pas emprunter de l'argent pour acheter une maison parce que la banque ne le fera pas. faire le prêt jusqu'à ce que les réparations soient effectuées, et les réparations ne peuvent pas être effectuées jusqu'à ce que la maison ait été achetée.

Le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) propose deux programmes de prêts qui peuvent faire du rêve de la réhabilitation d'un fixateur supérieur une réalité: l'hypothèque 203 (k) de la Federal Housing Administration et l'hypothèque Fannie Mae's HomeStyle Renovation.

Le programme 203 (k)

Le programme 203 (k) de HUD peut permettre à un acheteur d'acheter ou de refinancer une propriété et d'inclure dans le prêt le coût des réparations et des améliorations. Le prêt 203 (k) assuré par la Federal Housing Administration (FHA) est fourni par des prêteurs hypothécaires agréés dans tout le pays. Il est accessible aux personnes souhaitant occuper le logement.

L'acompte exigé d'un propriétaire occupant (ou d'un organisme sans but lucratif ou d'un organisme gouvernemental) représente environ 3% des coûts d'acquisition et de réparation de la propriété..

Les rénovations ne se limitent pas à la pourriture et à la décomposition. Ils peuvent inclure l'achat de nouveaux appareils électroménagers, la peinture ou le remplacement de revêtements de sol obsolètes.

Exigences

• Score de crédit minimum de 580 (ou 500 avec 10% d'acompte)
• Acompte minimum de 3,5%.
• Résidences principales seulement

Fonctionnement du programme

Le prêt HUD 203 (k) comprend les étapes suivantes:

• Un acheteur potentiel localise un fixateur et exécute un contrat de vente après avoir effectué une analyse de faisabilité de la propriété avec son agent immobilier. Le contrat doit indiquer que l'acheteur recherche un prêt 203 (k) et que le contrat est subordonné à l'approbation du prêt en fonction des réparations supplémentaires requises par la FHA ou le prêteur.
• L'acheteur de maison sélectionne ensuite un prêteur 203 (k) approuvé par la FHA et organise une proposition détaillée montrant la portée des travaux, y compris une estimation détaillée des coûts pour chaque réparation ou amélioration du projet.
• L'évaluation est effectuée pour déterminer la valeur de la propriété après rénovation.
• Si l'emprunteur réussit le test de solvabilité du prêteur, le prêt se termine pour un montant qui couvrira les frais d'achat ou de refinancement de la propriété, les frais de rénovation et les frais de clôture admissibles. Le montant du prêt comprendra également une réserve pour éventualités de 10% à 20% du total des coûts de rénovation et est utilisé pour couvrir tout travail supplémentaire non inclus dans la proposition d'origine..
• À la clôture, le vendeur de la propriété est remboursé et les fonds restants sont placés dans un compte séquestre pour payer les réparations et les améliorations pendant la période de réhabilitation.
• Les versements hypothécaires et le remodelage commencent après la clôture du prêt. L'emprunteur peut décider d'avoir jusqu'à six versements hypothécaires (PITI) dans le coût de la réhabilitation si la propriété ne sera pas occupée pendant la construction, mais elle ne peut pas dépasser la durée estimée de l'achèvement de la réhabilitation. (PITI signifie principal, intérêts, taxes et assurance.)
• Les fonds bloqués sont remis à l'entrepreneur pendant la construction par le biais d'une série de demandes de tirage pour les travaux terminés. Pour assurer l'achèvement du travail, 10% de chaque tirage est retenu; cet argent est payé après que le prêteur a déterminé qu'il n'y aura pas de privilège sur la propriété.
• Une assurance hypothécaire privée (PMI) est requise, mais contrairement aux prêts conventionnels, elle n'est pas supprimée une fois que la valeur nette de la propriété atteint 20%..

Pour une liste des prêteurs qui offrent le programme de réadaptation 203 (k), voir la liste des prêteurs 203 (k) du HUD. Le taux d'intérêt et les points d'escompte sur le prêt sont négociables entre l'emprunteur et le prêteur.

Hypothèque de rénovation HomeStyle Fannie Mae

L'hypothèque HomeStyle Renovation par le biais de Fannie Mae offre un moyen pratique et flexible aux emprunteurs qui envisagent des améliorations domiciliaires d'effectuer des réparations et des rénovations avec une première hypothèque, plutôt qu'une deuxième hypothèque, une ligne de crédit sur valeur domiciliaire ou d'autres méthodes de financement plus coûteuses..

Propriétés éligibles

L'hypothèque HomeStyle peut être utilisée pour acheter:

• Résidences principales, d'une à quatre unités
• Résidences secondaires d'une unité (unités de grand-mère)
• Immeubles de placement unifamiliaux (coopératives, condos)

Les types d'hypothèques de rénovation comprennent les hypothèques à taux fixe de 15 et 30 ans et les hypothèques à taux variable (ARM). Fannie Mae note que «le montant initial du principal de l'hypothèque ne peut pas dépasser le montant hypothécaire maximal autorisé de Fannie Mae pour une première hypothèque conventionnelle.»

Acomptes

Alors que l'acompte minimum moyen du prêt Fannie Mae HomeStyle est d'environ 5%, il n'y a pas de stipulation minimale spécifique pour l'acompte. Au lieu de cela, les prêteurs HomeStyle utilisent des facteurs tels que la valeur nette du logement et la cote de crédit de l'emprunteur pour déterminer le coût du prêt. 

Les prêts hypothécaires HomeStyle sont uniques en ce que Fannie Mae les a basés sur la valeur «telle que terminée» de la maison après que les réparations et les mises à niveau ont été effectuées. Par conséquent, l'acheteur est assuré que tous les coûts de rénovation seront couverts par l'hypothèque. De plus, l'argent pour les améliorations n'est pas débloqué tant que les travaux ne sont pas terminés et approuvés par un inspecteur certifié FHA. Il n'y a pas besoin de «capitaux propres».

Ce qui est inclu?

L'hypothèque HomeStyle offre une vaste gamme de coûts à inclure dans le prêt, notamment:

• Dépenses d'architectes ou de designers
• Évaluations de l'efficacité énergétique
• Mises à jour d'ingénierie et de conception
• Inspections requises
• Frais de permis

Tous les travaux doivent être exécutés rapidement par des entrepreneurs et des architectes agréés, agréés et certifiés par le prêteur. Toutes les réparations effectuées avec ce type de prêt doivent être apposées en permanence sur le bien.