Que sont Fannie Mae et Freddie Mac?

La Federal National Mortgage Association («Fannie Mae») et la Federal Home Mortgage Corporation («Freddie Mac») ont été mandatées par le Congrès pour créer un marché secondaire pour les prêts hypothécaires résidentiels. Elles sont considérées comme des "entreprises parrainées par le gouvernement" (GSE) parce que le Congrès a autorisé leur création et établi leurs objectifs publics.

Ensemble, Fannie Mae et Freddie Mac sont les principales sources de financement du logement aux États-Unis. Voici comment ça fonctionne:

• Vous obtenez une hypothèque pour acheter une maison.
• Votre prêteur revend probablement cette hypothèque à Fannie Mae ou Freddie Mac.
• Fannie Mae et Freddie Mac détiennent ces prêts hypothécaires dans leurs portefeuilles ou regroupent les prêts en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) qu'ils vendent ensuite au public.

La théorie est qu'en fournissant ce service, Fannie Mae et Freddie Mac attirent des investisseurs qui autrement ne pourraient pas investir des fonds sur le marché hypothécaire. Ceci, théoriquement, augmente le réservoir d'argent disponible pour les propriétaires potentiels.
Au troisième trimestre 2007, Fannie Mae et Freddie Mac détenaient des hypothèques évaluées à 4,7 milliards de dollars, soit environ la taille de la dette publique totale du Trésor américain. En juillet 2008, leur portefeuille était appelé un gâchis de 5 billions de dollars.

Histoire de Fannie Mae et Freddie Mac

Même si Fannie Mae et Freddie Mac étaient à charte du Congrès, ce sont aussi des sociétés privées détenues par des actionnaires. Ils sont réglementés par le Département américain du logement et du développement urbain depuis 1968 et 1989, respectivement.
Cependant, Fannie Mae a plus de 40 ans. Le New Deal du président Franklin Delano Roosevelt a créé Fannie Mae en 1938 pour aider à relancer le marché national du logement après la Grande Dépression. Et Freddie Mac est né en 1970.
En 2007, EconoBrowser a noté qu'aujourd'hui il n'y a "aucune garantie explicite du gouvernement de leur dette". En septembre 2008, le gouvernement américain a saisi Fannie Mae et Freddie Mac.

Autres GSE

• Banques fédérales de crédit agricole (1916)
• Banques fédérales de prêts immobiliers (1932)
• Association nationale d'hypothèques du gouvernement (Ginnie Mae) (1968)
• Société fédérale d'hypothèques agricoles (Farmer Mac) (1988)

Action du Congrès contemporain concernant Fannie Mae et Freddie Mac

En 2007, la Chambre a adopté H.R.1427, un ensemble de réformes réglementaires de la GSE. Le contrôleur général de l'époque, David Walker, a déclaré dans le témoignage du Sénat que «[Un] régulateur de la GSE pour les logements individuels pourrait être plus indépendant, objectif, efficace et efficace que des organismes de réglementation distincts et pourrait être plus important que l'un ou l'autre. Nous pensons que de précieuses synergies pourraient être réalisées et que l'expertise dans l'évaluation de la gestion des risques GSE pourrait être partagée plus facilement au sein d'une seule agence. »

La crise des subprimes

Une crise des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis s'est produite aux États-Unis entre 2007 et 2010, en partie à cause de la faiblesse de l'économie, mais aussi à cause d'une bulle immobilière qui avait fait grimper de plus en plus les prix des logements. Les maisons étaient grandes, leur prix était raide, mais les hypothèques étaient peu coûteuses et faciles à obtenir, et la théorie immobilière dominante était qu'il était judicieux d'acheter (beaucoup) plus de maisons que nécessaire, car c'était un investissement solide. S'ils le souhaitaient, les acheteurs pourraient refinancer ou vendre la maison car le prix serait plus élevé que lors de son achat. 

L'exposition concentrée de Fannie et Freddie aux hypothèques résidentielles américaines, couplée à leur effet de levier élevé, s'est avérée être une recette pour un désastre. Lorsque le crash inévitable des prix des maisons s'est produit, il a créé un pic associé de défauts de paiement, et Fannie et Freddie détenaient des centaines de milliers d'hypothèques résidentielles sous-marines - les gens devaient plus, dans certains cas beaucoup plus, sur leurs maisons que les maisons n'en valaient la peine. . Cette situation a grandement contribué à la récession de 2008. 

Effondrement et renflouement

À la mi-2008, les deux entreprises s'étaient développées à près de 1,8 billion de dollars en actifs combinés et à 3,7 billions de dollars en garanties de crédit hors bilan combinées. Au cours de la même période, cependant, ils ont enregistré des pertes de 14,2 milliards de dollars et leur capital combiné ne représentait qu'environ 1% de leur exposition aux risques hypothécaires. Malgré les efforts déployés à l'été 2008 pour soutenir les GSE défaillants (la loi sur le logement et la relance économique du 30 juillet accordait temporairement au Trésor américain le pouvoir d'investissement illimité), le 6 septembre 2008, les GSE détenaient ou garantissaient 5,2 billions de dollars à domicile dette hypothécaire. 

Le 6 septembre, l'Agence fédérale de financement du logement a placé Fannie Mae et Freddie Mac sous tutelle, en prenant le contrôle des deux entreprises et en concluant des accords d'achat d'actions privilégiées avec chaque institution. Le contribuable américain a finalement versé un renflouement de 187 milliards de dollars aux deux GSE.  

L'une des stipulations du plan de sauvetage était que la qualité des prêts au logement soutenus par Fannie Mae et Freddie Mac devait s'améliorer. Les enquêtes menées par les économistes Dongshin Kim et Abraham Park en 2017 indiquent que la qualité des prêts post-crise est en effet plus élevée, en particulier en ce qui concerne les niveaux de ratio dette / revenu (DTI) et les cotes de crédit (FICO). Dans le même temps, les exigences de prêt-valeur (LTV) ont été assouplies depuis 2008, permettant une augmentation régulière du nombre de prêts aux acheteurs d'une première maison. 

Récupération

En 2017, Fannie et Freddie avaient remboursé 266 milliards de dollars au Trésor américain, faisant de leur sauvetage un énorme succès; et le marché du logement s'est rétabli. Cependant, Kim et Park suggèrent qu'une surveillance continue de la qualité des hypothèques serait prudente. Alors que FICO et DTI sont des indicateurs de la capacité de l'emprunteur à payer ses hypothèques à temps, le LTV est une indication de la volonté de l'emprunteur de payer. Lorsque la valeur de la maison tombe en dessous du solde du prêt, les gens sont moins susceptibles de payer leurs hypothèques. 

Sources

• Boyd, Richard. "Faire revenir les GSE? Les renflouements, la politique américaine du logement et le dossier moral de Fannie Mae." Journal of Affordable Housing & Community Development Law 23,1 (2014): 11-36. Impression.
• Ducas, John V. Crise hypothécaire subprime 2007-2010. Histoire de la Réserve fédérale. 22 novembre 2013.
• Frame, W. Scott et al. "Le sauvetage de Fannie Mae et Freddie Mac." Journal of Economic Perspectives 29,2 (2015): 25-52. Impression.
• Kim, Dongshin et Abraham Park. "Quelle est la qualité des récupérations de Fannie Mae et Freddie Mac? Existe-t-il des vulnérabilités pour que l'histoire se répète?" Graziadio Business Review 20 (2017). Impression.
• Présentation des produits des entreprises / organismes parrainés par le gouvernement (GSE) 200
• Quelles sont les origines de Freddie Mac et Fannie Mae?