Comment la règle anti-retournement HUD protège les acheteurs de maison

En mai 2003, le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) a publié un règlement fédéral destiné à protéger les acheteurs potentiels de pratiques de prêt potentiellement prédatrices associées au processus de "retournement" des hypothèques résidentielles assurées par la Federal Housing Administration (FHA).

Grâce à la règle, les acheteurs de maison peuvent "se sentir confiants d'être protégés contre des pratiques sans scrupules", a déclaré Mel Martinez, alors secrétaire du HUD. "Cette règle finale représente une étape majeure dans nos efforts pour éliminer les pratiques de prêt abusif", a-t-il déclaré dans un communiqué de presse..

Essentiellement, le «retournement» est un type de stratégie d'investissement immobilier dans lequel un investisseur achète des maisons ou des biens dans le seul but de les revendre à profit. Le profit de l'investisseur est généré par l'augmentation des prix de vente futurs résultant de la hausse du marché du logement, des rénovations et des améliorations en capital apportées à la propriété, ou les deux. Les investisseurs qui utilisent la stratégie de retournement risquent de subir des pertes financières en raison de la dépréciation des prix lors des baisses du marché du logement.

Le «retournement» de maison devient une pratique abusive lorsqu'une propriété est revendue pour un profit important à un prix gonflé artificiellement immédiatement après avoir été acquise par le vendeur avec peu ou pas d'améliorations appréciables de la propriété. Selon HUD, les prêts prédateurs se produisent lorsque des acheteurs de maison sans méfiance paient un prix bien supérieur à sa juste valeur marchande ou s'engagent à contracter une hypothèque à des taux d'intérêt injustement gonflés, des frais de clôture ou les deux.

À ne pas confondre avec le retournement juridique

Le terme «retournement» dans ce cas ne doit pas être confondu avec la pratique tout à fait légale et éthique d'acheter une maison financièrement en difficulté ou délabrée, en apportant des améliorations importantes de «capitaux propres» afin d'augmenter véritablement sa juste valeur marchande, puis de la vendre pour un gain.

Ce que fait la règle

En vertu du règlement de HUD, FR-4615 Interdiction de renversement de propriété dans les programmes d'assurance hypothécaire unifamiliale de HUD », les maisons récemment retournées ne sont pas autorisées à se qualifier pour l'assurance hypothécaire FHA. En outre, cela permet à la FHA d'exiger des personnes qui tentent de vendre des maisons retournées de fournir des documents supplémentaires prouvant que la juste valeur marchande estimée de la maison a vraiment augmenté de manière significative. En d'autres termes, prouver que leur profit de la vente est justifié.

Dispositions clés de la règle

Vente par le propriétaire inscrit

Seul le propriétaire inscrit peut vendre une maison à une personne qui obtiendra une assurance hypothécaire FHA pour le prêt; elle ne peut impliquer aucune vente ou cession du contrat de vente, procédure souvent observée lorsque l'acheteur est déterminé avoir été victime de pratiques d'éviction.

Restrictions de temps sur les reventes

• Les reventes survenant 90 jours ou moins après l'acquisition ne seront pas admissibles à une hypothèque à être assurée par la FHA. L'analyse de la FHA a révélé que parmi les exemples les plus flagrants de prêts prédateurs figuraient des «flips» qui se sont produits dans un laps de temps très court, souvent en quelques jours. Ainsi, les "flips rapides" seront éliminés.
• Les reventes survenues entre 91 et 180 jours seront admissibles à condition que le prêteur obtienne une évaluation supplémentaire d'un évaluateur indépendant sur la base d'un pourcentage de revente seuil fixé par la FHA; ce seuil serait relativement élevé afin de ne pas nuire aux efforts de réhabilitation légitimes mais dissuaderait encore les vendeurs, prêteurs et évaluateurs sans scrupules de tenter de retourner des propriétés et de frauder les acheteurs de maison. Les prêteurs peuvent également prouver que la valeur accrue est le résultat de la réhabilitation de la propriété.
• Les reventes survenues entre 90 jours et un an seront soumises à l'obligation pour le prêteur d'obtenir des documents supplémentaires pour justifier la valeur afin de remédier aux circonstances ou aux endroits où HUD identifie le retournement de propriété comme un problème. Cette autorisation remplacerait le seuil prévu plus élevé établi pour la période de 90 à 180 jours susmentionnée et sera invoquée lorsque la FHA déterminera que des abus substantiels peuvent se produire dans une localité particulière.

Exceptions à la règle anti-retournement

La FHA autorisera des dérogations aux restrictions de retournement de propriété pour:

• les biens acquis par un employeur ou une agence de réinstallation dans le cadre de la réinstallation d'un employé;
• la revente de biens immobiliers saisis par HUD dans le cadre de son programme immobilier (REO);
• les ventes de biens par d'autres agences du gouvernement américain;
• ventes de propriétés par des organisations à but non lucratif approuvées par HUD pour acheter des propriétés unifamiliales à rabais avec restrictions de revente;
• les ventes de propriétés acquises par héritage par le vendeur;
• la vente de propriétés par des institutions financières à charte fédérale et fédérale et des entreprises parrainées par le gouvernement;
• ventes de propriétés par des agences gouvernementales locales et étatiques; et
• ventes de propriétés dans les zones de catastrophe majeure déclarées par le président (PDMDA), uniquement sur émission d'un avis d'exception de HUD.

Les restrictions ci-dessus ne s'appliquent pas aux constructeurs vendant une maison nouvellement construite ou construisant une maison pour un emprunteur prévoyant d'utiliser un financement assuré par la FHA.