La Cour suprême étend le pouvoir d'un domaine éminent

Dans sa décision 5-4 dans l'affaire Kelo c. City of New London, publiée le 23 juin 2005, la Cour suprême des États-Unis a rendu une interprétation importante, bien que très controversée, du pouvoir du gouvernement de "domaine éminent", ou du pouvoir du gouvernement de prendre des terres aux propriétaires fonciers.

Le pouvoir de domaine éminent est accordé aux organismes gouvernementaux - fédéral, étatique et local - par le cinquième amendement à la Constitution des États-Unis, sous la simple phrase: "... et la propriété privée ne sera pas non plus prise pour usage public, sans juste compensation." En termes simples, le gouvernement peut prendre des terres privées, tant que les terres seront utilisées par le public et que le propriétaire recevra un prix équitable pour les terres, ce que l'amendement appelle, "juste une compensation".

Avant Kelo c. City of New London, les villes ont généralement exercé leur pouvoir de domaine éminent pour acquérir des propriétés pour des installations clairement destinées au public, comme les écoles, les autoroutes ou les ponts. Bien que de telles actions de domaine éminentes soient souvent considérées comme désagréables, elles sont généralement acceptées en raison de leur avantage global pour le public..

L'affaire de Kelo c. City of New London, cependant, cela impliquait une nouvelle tendance parmi les villes à utiliser un domaine éminent pour acquérir des terres pour le réaménagement ou la revitalisation des zones déprimées. Fondamentalement, l'utilisation d'un domaine éminent à des fins économiques plutôt que publiques.

La ville de New London, dans le Connecticut, a élaboré un plan de réaménagement que les pères de la ville espéraient créer des emplois et relancer les centres-villes en générant des recettes fiscales accrues. La propriétaire Susette Kelo, même après une offre d'indemnisation juste, a contesté l'action, affirmant que le plan de la ville pour son terrain ne constituait pas un «usage public» en vertu du cinquième amendement..

Dans sa décision en faveur de New London, la Cour suprême a en outre établi sa tendance à interpréter «l'utilisation publique» comme le terme beaucoup plus large, «l'intérêt public». La Cour a en outre jugé que l'utilisation d'un domaine éminent pour promouvoir le développement économique est constitutionnellement acceptable en vertu du cinquième amendement..

Même après la décision de la Cour suprême dans Kelo, la grande majorité des actions de domaine éminentes impliqueront, comme elles l'ont toujours fait, des terres à des fins purement publiques.

Processus de domaine éminent typique

Bien que les détails exacts de l'acquisition d'une propriété par domaine éminent varient d'une juridiction à l'autre, le processus fonctionne généralement comme suit:

• Le propriétaire est informé par courrier et sera bientôt visité par un employé du gouvernement, souvent un agent "prioritaire", qui expliquera davantage pourquoi la propriété du propriétaire est nécessaire..
• Le gouvernement nommera un évaluateur indépendant pour évaluer la terre et arriver à un prix équitable pour payer le propriétaire foncier pour sa terre - la «juste compensation».
• Le propriétaire foncier et le gouvernement peuvent négocier pour trouver un prix final à payer au propriétaire foncier. Dans certains cas, un juge ou un arbitre nommé par le tribunal sera appelé pour superviser la négociation.
• Le propriétaire est payé le prix convenu et la propriété de la propriété est transférée au gouvernement.

Depuis la décision Kelo

La décision de la Cour suprême contre Kelo et ses voisins a déclenché un tollé national contre l'imposition abusive d'un domaine éminent par les gouvernements locaux. Depuis la décision Kelo, huit cours suprêmes d'État et 43 législatures d'État ont agi pour renforcer la protection des droits de propriété privée. Plusieurs sondages effectués depuis Kelo ont montré qu'une grande majorité d'Américains soutiennent les efforts visant à modifier la loi pour mieux protéger les propriétaires de maisons et de petites entreprises. De plus, depuis la décision Kelo de juin 2005, des citoyens activistes ont rejeté 44 projets qui, selon eux, représentaient des utilisations abusives d'un domaine éminent uniquement au profit du développement privé au détriment des intérêts publics..

Aujourd'hui, le projet de redéveloppement économique de New London s'est avéré être un échec lamentable. Malgré les dépenses de près de 80 millions de dollars en argent des contribuables, aucune nouvelle construction n'a été effectuée et le quartier de Susette Kelo est maintenant un champ stérile. En 2009, le géant de l'industrie pharmaceutique Pfizer, moteur du plan de développement économique, l'a annoncé et ses 1 400 emplois promis quittaient définitivement Londres, juste au moment où ses allégements fiscaux incitatifs fournis par la ville arrivaient à expiration..